la hipoteca y/de la diferencia cultural USA-Europa

Quienes han recorrido el extrarradio  de Madrid y las grandes metrópolis del sudoeste estadounidense -como Los Ángeles o Las Vegas- desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria habrán notado similitudes sorprendentes en el paisaje.

En el sur de California, Nevada o Arizona, el desierto se ha llenado de urbanizaciones fantasma, de abandonadas viviendas McMansion , césped amarillento y letreros Property of bank (propiedad del banco). En Madrid, el semidesierto castellano cuenta ya con los 7.000 pisos vacíos de la urbanización de El Pocero en Seseña, los rebajados chalets adosados en la carretera hacia San Martín de Valdeiglesias, y el sueño roto de la especulación inmobiliaria a velocidad de AVE de Valdeluz (Guadalajara).



La desoladora fisionomía de strip malls y logos de Burger King, McDonald´s, Decathlon, Ikea, con algún hotel Holiday Inn en las entradas por la carretera de Extremadura, no puede sino recordar las entradas de los freeways en Los Ángeles, viajando en un 4x4 con el aire acondicionado a tope.

Pero hay una diferencia muy llamativa entre Madrid y Los Ángelesen los años de la posburbuja. Un propietario de vivienda en apuros en California tiene un recurso relativamente fácil. La opción jingle mail o correo cascabel.Mete las llaves de la casa en un sobre, las envía al banco y se marcha libre de deudas hipotecarias.



El termino oficial es strategic default,moratoria estratégica. Es perfectamente legal, bajo la llamada ley de No Recurso, que data desde la Gran Depresión en California, diseñada para proteger a propietarios de baja renta y para desincentivar la venta demasiado agresiva de hipotecas por parte de los bancos.

Es tan normal mandar el correo cascabel (llamado así por el ruido de las llaves en el sobre) y declararte en default estratégico en California que existen consultores dedicados a asesorar a los afectados por hipotecas que no pueden pagar. Uno de ellos es Youcanwalk. com (puedesmarcharte) que da consejos jurídicos a más de 7.000 familias estadounidenses que han perdido sus hogares. "Hemos tenido millones de embargos bancarios en California y el 99% han declarado moratoria estratégica", dice Jon Maddux, consejero delegado de la firma radicada en San Diego.



En el sur de California, tras una caída de precios del 53% desde marzo del 2007 y sin ningún indicio de que el mercado haya tocado fondo todavía, una de cada tres familias se encuentra "bajo agua", otro término de la jerga de la crisis que quiere decir que su deuda hipotecaria es superior al valor de su vivienda. A una de cada cinco se le ha embargado la casa. Maddux aconseja marcharse a casi todos sus clientes. "Aquí el banco puede hacerse con la vivienda o demandarte por impago; pero no puede hacer ambas cosas", añade. Youcanwalk. com - con sede en San Diego-asesora a las víctimas estadounidenses de las hipotecas durante el tiempo que haga falta, normalmente dos o tres años. Cobra 1.000 dólares por sus servicios. "Legalmente un banco tiene que darte siete meses antes de echarte, pero normalmente tardan 18 meses; a veces incluso pagan para que el propietario se vaya sin destruir el inmueble", dice Maddux.

A diferencia de Europa, todos los estados de la costa oeste, y muchos otros, protegen de esta manera a los propietarios de viviendas en apuros. Sólo se aplica a la primera vivienda y, si has utilizado la casa para avalar otros créditos, estos deben ser pagados o renegociados. Es sorprendente, pero en California "se reconoce que los bancos no merecen protección si han vendido hipotecas de manera irresponsable", dice. "Los propietarios suelen ser de baja renta: hacerles pagar es como sacar sangre de un nabo".



Esta dación en pago a lo californiano es un derecho negado a la mayoría de propietarios de viviendas en España y en el resto de Europa. Pero, en una crisis de la vivienda que dejará este año a 20.000 familias españolas sin casa y sin eliminar su deuda - según los cálculos de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)-,hay cada vez más reivindicaciones en favor de cambiar la ley. "Nosotros queremos lo que tienen en EE. UU.; tenemos a familias viviendo en garajes que aún deben dinero al banco", dice Eloy Morte, portavoz de la plataforma. La organización ya ha movilizado a miles de personas para protestar e intentar prevenir desahucios de familias en toda España. Una de las personas a las que apoya es Rolando Jiménez, trabajador de seguridad peruano, de 40 años, que compró hace cuatro años un piso en Valdemoro, un pueblo a 35 kilómetros al sur de Madrid, a cinco de la infame urbanización vacía de El Pocero. Tras pagar más de 200.000 euros por el piso, Jiménez tenía que trabajar 20 o 30 horas extra por semana para poder pagar la hipoteca. Cuando la crisis recortó su jornada, dejó de pagar."He pagado más de 90.000 euros al banco; daba por hecho que o me dejarían renegociar o, si se quedaban con la casa, eliminaría la deuda", dice. Pero, el mes pasado, el banco - la Kutxa-desahució a Jiménez, su mujer rusa y sus dos hijos sin condonar ni un céntimo de los 115.000 euros de deuda pendiente. "El desconocimento de la ley no exime de su cumplimiento", dice José Luis Ruiz, ex director de la inmobiliaria Knight Frank, cuyo libro Adiós, ladrillo, adiós (Libros libres, 2010) es una crítica demoledora de los años de la burbuja. "Dicho esto, no es justo que para las familias no haya piedad en la aplicación de la ley, mientras a la banca y a los promotores se les proporcionen subvenciones". El problema, sin embargo, es que "la dación en pago elevaría la mora hipotecaria del 2,5% al 20% y supondría la insolvencia de la banca", sostiene.

Aunque no fuera tan grave, no hay duda de que la dación en pago encarecería las hipotecas para los nuevos compradores. "Puede provocar una pequeña subida de tipos, pero merece la pena si ayuda a la gente a salir del apuro", dice Dean Baker, economista del instituto CEPR en Washington. "Si daña a la banca, hay que mirarlo aparte, y recapitalizar a los bancos que se quiere ayudar; no se puede esperar que las familias en apuros capitalicen a los bancos", dice. Y la dación aporta un beneficio económico: "Si anulas más deuda de propietarios de vivienda, la recuperación se producirá antes", sostiene Carmen Reinhart, economista de Peterson Institute.

8-VIII-11, A. Robinson, lavanguardia

En una economía desregulada de alto riesgo como la estadounidense reina la destrucción cíclica y es imprescindible tener mecanismos de recuperación tras la insolvencia, como la strategjc default - morosidad estratégica o dación en pago-,o incluso la quiebra personal. Abre la posibilidad de "empezar de nuevo" o, visto desde el punto de vista de sus 30 millones de cristianos evangelistas, "renacer".

Tanto la morosidad estratégica como la ley de quiebra personal de 1933 datan de tiempos turbulentos,cuando la catastrófica crisis financiera y económica de la Gran Depresión forzó al Gobierno federal a adoptar medidas para proteger a millones de insolventes, desde empresas a individuos.

El capítulo 7 de la ley de Quiebras protege a cualquier individuo insolvente frente a sus acreedores. En EE. UU. es normal topar con individuos que han quebrado varias veces y han renacido de las cenizas. "Donald Trump declaró quiebra personal; Walt Disney también", dice Jon Muddox de la consultora Youcanwalk. com. "¿Por qué no va a hacerlo la gente humilde? Hay que tener la oportunidad de iniciar de nuevo, partir de cero. Solo hay una vida".

Mientras, Europa ha preferido evitar la dación en pago, una salida de la bancarrota moralmente cuestionable bajo la óptica europea. El viejo continente,de cultura más precavida, prefería prevenir la quiebra en vez de salvar al quebrado. Con algunas excepciones, utilizaba la regulación para reducir la volatilidad del mercado de la vivienda. Despreciaba la cultura bursátil. Los europeos ahorraban más y se endeudaban menos. El sistema de protección social era un colchón. No hacía falta ni dación en pago ni leyes de quiebra personal.

Hace 30 años, España, por ejemplo, era una economía altamente regulada, de psicología bastante conservadora en la vivienda, con altos tipos de interés e hipotecas a tipo fijo. Solo los ricos tenían dinero en bolsa. La creencia era que "el ladrillo nunca baja", una buena inversión para los hijos.

Pero, finalmente, España y otros países europeos se "modernizaron". La ley del Suelo en 1998 permitió "la recalificación de millones de metros de suelo rústico, una licencia para la especulación", según explica el ex alcalde de Seseña Manuel Fuentes. Se hinchó una megaburbuja por los bajos tipos del euro. La deuda particular se disparó. Se aprendió a pronunciar el flipping californiano, comprar un piso para revender el mismo día.

La vida se volvió explosivamente volátil. Era la cultura del riesgo californiana ya implantada en Seseña. Pero, curiosamente, los bancos seguían protegidos por la vieja filosofía europea de castigar al insolvente. Por eso, cada equis días, centenares de manifestantes aparecen delante de la vivienda de alguna familia en vías de ser desahuciada, coreando un eslogan algo rebuscado: "¡Dación en pago ya!"

8-VIII-11, A. Robinson, lavanguardia